房地產(chǎn)與信托：不斷延長的蜜月期
2004年6月出臺的央行“121”文件，要求商業(yè)銀行加強對房地產(chǎn)貸款的控制，卻沒有用同樣的標準要求信托公司，于是開發(fā)商紛紛借信托之手填補資金缺口。信托的操作空間大，開發(fā)商的需求也大，所以一度出現(xiàn)房地產(chǎn)信托熱賣的火爆場面。僅去年上半年，市場上共推出了超過100個房產(chǎn)信托項目。中國企業(yè)海外發(fā)展中心首席、著名信托專家孫飛大致估計了一下，房地產(chǎn)集合資金信托占所有信托產(chǎn)品的30%，占純集合資金信托產(chǎn)品的40%。
政策層面上的變化，便帶來了房地產(chǎn)信托的春天。去年年底，中國人民銀行宣布，批準資產(chǎn)證券化試點單位在銀行間債券市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券。試點單位之一的國家開發(fā)銀行發(fā)布公告稱，在2005年12月15日發(fā)行總計41.77億元的信貸資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品；而另一試點單位——建設銀行也醞釀從15日起開始，發(fā)行總計29億多元的住房抵押證券化產(chǎn)品。由于其產(chǎn)品具備連續(xù)滾動發(fā)行的特點，因此，孫飛預計，其產(chǎn)品的市場規(guī)模將會迅速膨脹，進而帶動信托機構管理信托資產(chǎn)規(guī)模的增加。而這自然會成為一把拉大信托機構間兩極分化的標尺，而中信信托和中誠信托已經(jīng)占據(jù)了先行市場準入者的優(yōu)勢。
2006年，專家預期信托產(chǎn)品的創(chuàng)新力度將會更大，特別是與房地產(chǎn)投資相關的信托品種及其衍生產(chǎn)品將會成為2006年里信托公司業(yè)務創(chuàng)新的重點。因為自銀監(jiān)會下發(fā)了關于加強房地產(chǎn)風險控制的“212”號文件后，其政策不僅將以“過橋貸款”為初衷的信托融資通道牢牢扼制住，而且也令先前在房地產(chǎn)信托業(yè)務中普遍采用的抵押式貸款融資和財產(chǎn)信托轉(zhuǎn)讓受益權式融資的主流手法就此終結。
但在行業(yè)中已經(jīng)將房地產(chǎn)信托業(yè)務作為主流盈利模式的信托公司一定不會受到政策的束縛，而將會去尋求更為安全、更具有操作性的創(chuàng)新模式。此種業(yè)務創(chuàng)新的信息已經(jīng)在2005年的第四季度體現(xiàn)出來，行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)創(chuàng)新業(yè)務的“夾層融資”、股權投資和債權融資等多種創(chuàng)新手法紛紛登臺，由此，孫飛推斷，2006年的房地產(chǎn)信托的創(chuàng)新會更精彩。
隨著房地產(chǎn)信托管理暫行辦法與分類監(jiān)管的出臺，信托公司的創(chuàng)新和經(jīng)營環(huán)境也會得到改善，而房地產(chǎn)和信托的“蜜月期”則會越來越長。
(xintuo摘自《羊城晚報》)